借名买房,肯定涉及《房产代持协议》和限购政策两方面问题,如果发生纠纷到法院,还面临着公序良俗原则的挑战。从宏观调控到政策红线,似乎都将借名买房当作不合理的购房需求。
这件事情的吸引力就在于,如果任何一个环节都不出错,你就能绕过限购政策,搏到超额收益(如果房价持续上涨)。文章源自falvbiji.com远川行笔记-http://www.falvbiji.com/175.html
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1、借名买房两种原因
(1)投机投资行为
借名买房对很多人来说,是拿钱担风险,博收益而已。本身就带着投机心态在做这件事。文章源自falvbiji.com远川行笔记-http://www.falvbiji.com/175.html
既然博取收益,就属于商业行为,只需了解风险能够控制在什么程度上,怎么控制风险就好。至于要不要冒这个风险,你自己决定。文章源自falvbiji.com远川行笔记-http://www.falvbiji.com/175.html
如果看得准,高风险高收益。文章源自falvbiji.com远川行笔记-http://www.falvbiji.com/175.html
(2)居住刚需
现实中,还有很多人因为落户积分不足、社保年年不够、还没有户口、年龄不符贷款条件,但通过借名买房满足实际居住的刚需。文章源自falvbiji.com远川行笔记-http://www.falvbiji.com/175.html
这个群体单纯只是以“上车”为目的,房价的涨跌与他们基本无关。单纯的借名买房不涉及犯罪,同时这个行为的违法性,也处在模糊的状态。文章源自falvbiji.com远川行笔记-http://www.falvbiji.com/175.html
既然已经准备借名买房,说明你对不动产的登记制有一定的了解。文章源自falvbiji.com远川行笔记-http://www.falvbiji.com/175.html
要借名买房,哪些路能走通,哪些走不通。文章源自falvbiji.com远川行笔记-http://www.falvbiji.com/175.html
2、不出问题,一切按计划
恭喜你,达成了借名买房的计划,并且法律并不禁止。文章源自falvbiji.com远川行笔记-http://www.falvbiji.com/175.html
你赢了。
3、出现各类问题
(1)代购侠反水
反水的原因多不胜数。比如房价上涨,他看你借名买房的证据不足,应该告不赢。
这时候别说你想收回产权,能不能收回购房款都是个问题。
又或者,前面都很顺利,但是到过户给你的时候,各种推诿不配合,甚至和你谈谈这件事的价格。
为代购侠的反水设置代价,无论是合同、人情、施压,是保证交易完成的重点。
这实质上已经脱离了合同、政策、法律的规制。
(2)代购侠欠债了
非常麻烦,房产会被查封,可以提执行异议,但执行法院可能不会听你的。
和欠债相似的还有离婚财产分割,离婚时还涉及代买侠的伴侣,另一方的说法会影响房产归属的判定,三方混战时,你最好有。
(3)代购侠把房产转让或抵押
除非出资人能证明,第三方不是善意取得,否则这个转让抵押就要生效。
(4)银行察觉实情
如果是贷款购房,还要考虑银行的动作。一般银行贷款的格式合同都非常完备,一旦被银行知道出资人和贷款人不是同一个人,很可能提前解除合同。当你们拿不到贷款的话就只能干瞪眼。
(5)其他的小问题
以后挂名人把房子转给出资人时,税费也免不了再收一次。
4、出了问题告法院的赢面
(1)出资人是出于刚需购房
这个是重点保护对象,最高院也有相应的判例意见((2021)最高法民申3543号)。不必每个环节都充分,只要证据充足,但基本能够证明刚需住房的事实就可以。
(2)借名买房时,房屋不在限购范围
很简单,当年你不是为了规避限购政策,法院就倾向认为借名买方合同有效。
(3)消除了限购政策的障碍
你虽然当时逃避限购政策,但现在已经成了有权购房人,而且办好了不动产登记。这种情况下法院也不会为难你。
5、出了问题告法院,输面基本都在违反限购政策
(1)现状
已有很多城市对买房实施限购,一二线城市大都有限购政策。你需要清楚房子的所在的城市有没有限购。
官方本来对于借名买房这件事,没太好的脸色。
官方表态都是“尽管法律没有禁止,但隐藏着极大的风险和隐患,处理不好,会对当事人各方造成极大的困扰。”
翻译过来的意思是:别借名买房,会变得不幸。
(2)借名买房合同效力各地有争议
如果判出资人输,理由一般都是:规避国家限购政策,违背公序良俗。(《民法典》(2021)145、146)
但各地的限购规定,是不是属于“法律法规政策”,争议很大。
<a>最高院:
签订代持协议买房,属于规避国家限购政策,有违公序良俗原则,代持协议无效。
<b>各地司法实务:
限购政策是行政调控手段,地方政府规定不是法律和行政法规,不宜据此认定代持协议无效。进一步的理由是:A占据了B的购房名额,B确实也无法购买更多,不会导致地区限购政策落空,没有损害公共利益。
当然,借名购买政策性保障房,你小子侵害弱势群体利益,在法院没有赢面。
(3)将争议导向有利的一面
很多案例中,会把房子判给代购侠,而不是出资人。
理由也很简单:判的是房子的所有权,房子就挂着代购侠的名字。
不动产归属看登记,不动产归属看登记,不动产归属看登记。
除非你的证据充分到能对抗登记的可信度。
接下来就说到,怎么尽可能形成这些证据。
5、必要的准备
(1)别指望你们的口头约定
一定要签借名买房的合同(代持协议),把借名买房这件事说透。
给代购侠上点违约责任的强度,法院会不会支持放一边,代购侠违约反水会被认定为有更大的主观恶意。同时这些违约责任,可以给他心理加点威慑。
毕竟整天普法,大家基本都懂点,但真懂的不多。白纸黑字加上他自己按的手印,对代购侠客的心理是一个有用的限制。
而且这个协议签订的时间越早越好,筹划买房前就要签清楚。
借名买房的合同,这玩意讲究的点在于,把事情的解决阶段控制在“不出问题”和“不得不去法院”两个极端之间。如果合同足够妥当,甚至各方都不会想要去法院。如果能达到这个目的,那这份协议算是高明的手段。
(2)定金、首付、月供、房款凭证,各类发票。
这些都是出资人的出资凭证,尽可能把付款凭证的原件全都掌握在自己手里。
(3)产权证书
如果能拿在手里,这个借名买房就会更有说服力。
(4)房门卡、钥匙、水电气物业费凭证
看实际情况,证明你实际占有和使用。门卡钥匙至少要留个备份。也是借名买方关系的一个佐证。
6、留个后手
(1)办居住权登记
房产证下来之后,及时去和代购侠,在购买的房产商给出资人办好居住权登记。
(2)活用代购侠的抵押权
房子在代购侠名下,他可以办抵押登记对吧?
有些买房人会反向利用不动产登记制度,达成一份借款合同,给出资人办一个不动产抵押,担保这个借款。合情合理,但这个操作客观上可以增强双方的交易稳定性,后续如果出现问题,虽然不能确保法院认可,但也能留作一手回转余地。
这些行为与其说是法律有效性,更多的实在增加代买侠违约的心理成本、和实际麻烦程度。
很多事情,人只要感觉够麻烦就不会去做,这件事也是一个道理。
7、政策的更新
现在的形势是,各地的限购政策都在不断变动,也在不断调整对借名买房的控制角度。调整的基础不是出资人,而是楼市所处的整体经济环境。
政策的和市场不断更迭,也必然会让出资人和限购政策之间不断出现新的问题。
可能直到楼市的投资价值降低到不值得借名购房,这个矛盾就会自行化解。
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