上一篇总结,从法院裁判的角度,审视了商业地产租赁最突出的风险点。
而这篇内容同样从法院裁判案例出发,就商业地产租赁合同如何回避各类风险、一旦出现风险后如何减少损失,以及对发生争议后一些具有普遍性的明显的误区作出提醒。文章源自falvbiji.com远川行笔记-http://www.falvbiji.com/192.html
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1、要学会存证
(1)房东告租客拖欠租金
大多数租客的理由都是那几条,简直像抄作业一样。文章源自falvbiji.com远川行笔记-http://www.falvbiji.com/192.html
比如:房屋质量有问题、面积不符合约定、交房状态不对。文章源自falvbiji.com远川行笔记-http://www.falvbiji.com/192.html
虽然这都是些边边角角的理由,但听起来也有些道理。文章源自falvbiji.com远川行笔记-http://www.falvbiji.com/192.html
这些说法确实是有道理的,也是法院可以采信的理由,但架不住大多数人有说法没证据。这等于没道理,白瞎。文章源自falvbiji.com远川行笔记-http://www.falvbiji.com/192.html
法院驳回的理由:文章源自falvbiji.com远川行笔记-http://www.falvbiji.com/192.html
一个是租户不能举证,看不出房东有什么违约。文章源自falvbiji.com远川行笔记-http://www.falvbiji.com/192.html
另一个是,你发现有问题怎么没书面跟房东说呢?你不骂他就算了,我是应该理解为本来就没问题,还是有问题但是你忍忍接受了?文章源自falvbiji.com远川行笔记-http://www.falvbiji.com/192.html
那这两种情况,房东都不能算是有过错。文章源自falvbiji.com远川行笔记-http://www.falvbiji.com/192.html
(2)房东收不回房子
租客可能会辩解说,我们已经是长期租赁了;或者说,房东没有提前通知我,我来不及准备走人。
房东也很配合,根本拿不出证据证明我已经提前书面叫你滚蛋了。
卧龙凤雏一对子,这样法院也很难办,判决是可以判退房的,但判决前占着房子,就很可能不能算租户违约。
所以说,想来想去口头说说是一回事,落在纸面上、留证下来是另一回事。
打官司不是打说法。
2、减损意识不足
(1)房东误区
一看租客长期欠租,忍不了了。提手就把他电闸给拉了,水管拧上,房门加锁。
看我还治不了你这个小赖皮?
法官一看,你很有手段是个狠人,这房子直接没有使用可能性了。
好,那租户进不去了,占用使用费不用给了。
这还不算完,如果对租户造成各种经济损失;又如果还有你这强制手段还扩大了本来不必产生的损失,那房东你全都得自掏腰包报销。
毕竟你都爽过了,掏钱吧。
(2)租户误区
租户一看谈不拢价格,直接走为上计。自己撤场,搬得干干净净。
房子还你了,我们一刀两断。
生意人留一面,来日方长不相见。
法官说你这断了个什么?事还没做完呢。
你清场清的是好,但是和房东的交接手续呢?和物业的交接手续呢?钱付清了吗,钥匙房卡配锁电子锁交接了么?就算合同没约定,这些事你就不做了?
而且,租户撤场没撤干净,比如留了点桌椅板凳,那算什么?
可能算“继续占有”,要付占有使用费的。
房东替你清场,有可能还会产生清理打扫费用。
长点心吧。
3、对守约方的保护
(1)是个啥玩意
这一块,稍微有些法理深入,要讨论的内容是守约方“可得利益损失”的范围。
比如房东守约,房客欠债跑了,“可得利益损失”是什么?
是租金、重新找租客的成本、中介费等。
又比如房客守约,房东炒你鱿鱼,“可得利益损失”是什么?
中断经营的预期收入、迁移成本、不能再利用装修残值等。
(2)规定上缺一块
生产、经营用的商业房地产租赁合同,守约方(多数是房东)自然会主张上面这些损失。
但是实践中,法院对可得利益损失的认定,一般都偏吝啬。
一个原因因为法院不了解商业,准确判断可得利益对法院来说要求太高,所以法院会趋于保守。
另一个原因是,现行法律法规都没有对“可得利益损失”作出明确规定。(民法典合同编司法解释征求意见稿,有进行规定的征求意见,希望正式稿能落实)
现阶段的审判也只能援引、参考其他类型纠纷的规则,来支持此类损失。
也就是说不稳定、不统一。
而且举证也没有很简单,法院不支持的理由,完全可以是损失的不确定性太大、难以量化。
4、纠纷发生了怎么处理
(1)收集证据
不仅仅要收集对方违约的证据,还要复盘自己履行合同的证据。
包括:合同(和各类附件、补充协议)、银行汇款凭证、交接凭证、往来信函(如果有快递凭证记录,尽快查下来截图,会过期)、微信记录和电子邮件(说不定哪天就删了)等等。
等到了法院再找,就有点晚了。而且真实的案件中,这些材料也确实经常找不到。
(2)房东收房
即便是合同约定了房东有权处置遗留物品,也要做好物品清点记录,妥善保管。
有条件的,全程留下影像图像资料。
更稳妥的方式,还是请个公证员回来,把现场的物品都提存公证。当然公证员也比较贵。
这种都是一事一议,收个小商铺自然没必要请公证员,但很多公司往往租赁一栋楼,房东清场的清点记录还是很有必要。
(3)房客交房
如果发生纠纷,其实房客处于相对不利的地位,房东很可能用某种条件卡着不让你交房。
但房客不要一言不合就跑路,跑路不一定更好。
双方签章的交接手续,留下自己现场清场的视频记录,这些都可能成为以后保你周全的重要材料。
5、关于房东(出租人)的信息公开
为了预防不利情况,要特备注意一点。掌握更多信息的一定是房东,租户比较弱势是客观情况。
而优势地位的缔约人,才是最能掌控合同风险的一方。
房东可以综合考虑,基于善意向租户公开下面的信息,很可能可以避免后面的一系列问题。
(1)房屋产权情况、登记用途、历史问题,最好如实公开,毕竟租户用不好房子,那时候你们再谈,就没这么气氛良好了,而且问题也不会变小一点。
(2)重大的业务生态调整,提前告知。给租户一个周转余地,这个期限和透露方式,需要房东灵活考量。最终目的都是平稳过渡。
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