商业地产租赁,突出风险点和裁判观点(上)

远川行 评论545阅读模式

近年经济环境的变动,自然对商业地产租赁产生不小的影响。在法律的角度,我们更重视商业租赁合同的风险评估。总结风险的方式,最好的方式就是参考类似纠纷的结果。

直接从法院的视角切入,是一个更能反应问题的裁判视角。文章源自falvbiji.com远川行笔记-http://www.falvbiji.com/189.html

这篇涉及的是商业地产租赁合同最突出的风险点。文章源自falvbiji.com远川行笔记-http://www.falvbiji.com/189.html

商业地产租赁,突出风险点和裁判观点(上)文章源自falvbiji.com远川行笔记-http://www.falvbiji.com/189.html

1、违规租赁非常突出

1)租的就是违法建筑

差不多一成的诉讼,是租赁合同被法院判决无效(全部无效或部分无效)。文章源自falvbiji.com远川行笔记-http://www.falvbiji.com/189.html

在这之中的绝大多数,都是房屋证件不全,从而导致合同无效。缺乏的证件,一个是“建设工程规划许可证”,一个是“房地产权证”文章源自falvbiji.com远川行笔记-http://www.falvbiji.com/189.html

看实践案例,租赁违法建筑很普遍,甚至到了部分租赁合同出现“有证房屋面积”、“无证房屋面积”说法的程度。文章源自falvbiji.com远川行笔记-http://www.falvbiji.com/189.html

其中,二房东擅自转租导致合同无效,虽然也算常见吗,但在总量总占比很小。文章源自falvbiji.com远川行笔记-http://www.falvbiji.com/189.html

而且,基本大多数租户在签约时,都会知道二房东是私下转租,也算不上善意承租。文章源自falvbiji.com远川行笔记-http://www.falvbiji.com/189.html

毕竟这是商业租赁,租客的审查能力比一般住宅租赁强得多。文章源自falvbiji.com远川行笔记-http://www.falvbiji.com/189.html

法院一般认为,房东/出租方明知房子是违法建筑还出租,要对合同无效承担主要责任。而商业租户本就应当认真核查房屋的权属情况,所以至少应该承担次要责任。文章源自falvbiji.com远川行笔记-http://www.falvbiji.com/189.html

具体责任比例,要看案件的具体情况,常见7:3或者6:4

2)消防安全隐患

这种情况主要出现在因无法继续履行的合同中。

具体而言,就是在消防通道堆满物品,擅自搭建楼梯、插层、隔墙。

合同被判决解除的原因,相当一部分是因为消防安全问题已经发生。这种消防隐患,往往会酿成火灾,或者火灾发生时,让损害变得更大。

房子烧的干干净净,租户和房东没人想承担这损失,自然就会到法院来。

从法院的判决结果来看,引发火灾基本都是租户的原因。租赁房屋都是租户在实际使用,违反消防规定随意处置房屋时主要原因,所以造成的损失主要由租户自己承担。

而房东这边,也不是完全免责。

房东的身份,自带着杜绝隐患、建立消防安全制度的义务。当然房东的实际义务并不止这两种,只有尽到“妥善管理义务”,才可以不承担次要责任。

2、对经营风险的没有预见性

1)特殊行业的特殊风险

需要特定行业许可的,都算特殊行业。

如果租户无法获得“食品经营许可证”、“餐饮经营许可证”、“医疗卫生许可证”的话,连业务都没法展开,法院会判决解除合同。

租赁房屋本身,有时候不能满足各种特殊经营条件,比如硬件上装不了通风管,又比如房产证登记用途的只有办公、做不了商业。那这种情况就务必要引起重视。

商业房地产,核心目的就是经营。不同的经营需要,对房屋的要求千差万别。

商铺经营还算好说的,你看租赁工厂、车间这些,甚至需要长期沟通一些定制化需求(电力容量、通风 、排污、环境影响评价),复杂得很。

但最终事情做到一半开不了张,一点也不罕见。

法院里天天都有。

客观存在的风险先放一边,尤其需要避免价格合适就先签合同,后期出了问题,那是双输,为时已晚。

法院的态度是,房东有义务提供满足租户需要的房屋。但是,如果租赁合同中没有明确“特殊的租赁目的”,那因此造成的经济损失,也不应该去向房东要。

2)业务生态改变的风险

商业唯一不变就是来回变。

商业街上,商铺总是倒一茬开一茬,常青树就那么几个,大家都见过。

但就算常青树,也会面临整个营业生态改变的冲击。

市场环境变了,招商方向也会变,而且房东都会在合同中写上自己对经营业态有决定权。而签合同时,租户可就不太重视这一条。

这也直接导致,若干年后租户在经营中的被动地位。一旦房东决定调整业态,随之而来的肯定有大规模、持续性施工。

客流量会不会减少?

施工完了之后,可能旁边本来都是高端餐饮,现在都是宝宝巴士。

整个经营环境也没有之前的氛围,商圈的吸来的客户也会变。

看上去是在要求租户判断未来业态走势,实际上也是这样。

当然,房东看似掌握权柄,但未经深思熟虑反复调整业态,基本都会造成批量诉讼、群体性事件。到时候地方政府都可能介入,得不偿失。

3)提前解除的风险

提前解除合同的理由,包括双方当事人违约,也包括怪不到当事人身上的情况。

现在很多合同,违约责任非常详尽。这很好,防患于未然,双方签约前都多谈两次。

但是注意,合同提前解除后的装修残值损失、可得利益损失,一般都没约定。

所以就因为这个,出现了大量的扯皮事。

前期装修对租户是一笔很大的投资,这时候解除合同租户是亏了一笔大钱。

如果合同中缺了这类补偿、赔偿的说法,那就有得谈了。

而且三五回合能达成一致,都算是爽快人。谈崩了进法院,这笔钱还得申请司法评估。

评估时间很长,而且房子只能装修状态躺在那没法出租,加上还有折旧,双方都没什么好果汁吃。

weinxin
我的微信
交个朋友,咨询亦可
资深上海律师。主攻民商事纠纷、不动产、涉刑案件、公司顾问
 
匿名

发表评论

匿名网友