强制执行房产,司法拍卖流程一定要这样做

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既然已经准备司法拍卖,恭喜着你在判决前查封到了对方的房产,这是关键一步,不知多少人在判决后被财产线索难住,最终执行不到。

但这还远不到结束,判决书生效只能说是中场休息,要盯紧后面的执行程序。也得知道后面需要怎么做才能拿到判决的钱。文章源自falvbiji.com远川行笔记-http://www.falvbiji.com/141.html

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1、申请执行

判决书生效后,就可以向法院申请,一般14天内会确定执行法官。文章源自falvbiji.com远川行笔记-http://www.falvbiji.com/141.html

房子虽然已经查封,但还缺乏一个“公允价值”,用来确定拍卖参考价。文章源自falvbiji.com远川行笔记-http://www.falvbiji.com/141.html

可以向财产所在地机构“定向询价”、也可以“网络询价”(快,一周左右)。但对于不动产,多数人还是会选择请机构实地评估。一方面确保“物尽其用”,一方面也确保价格的权威性、双方信服。文章源自falvbiji.com远川行笔记-http://www.falvbiji.com/141.html

现场查勘出报告大约一到两个月,特殊情况会延长。文章源自falvbiji.com远川行笔记-http://www.falvbiji.com/141.html

2、启动拍卖

拿到评估报告后,如果各方都没有问题,那20天内启动网拍。文章源自falvbiji.com远川行笔记-http://www.falvbiji.com/141.html

当然,不经过拍卖、直接变卖也可以将财产抵债,但要能谈拢才行。文章源自falvbiji.com远川行笔记-http://www.falvbiji.com/141.html

因为很多债主不想要房子,想要现金。而且,如果房产价值比债务高,债主还要补钱进去,这也很尴尬。文章源自falvbiji.com远川行笔记-http://www.falvbiji.com/141.html

网络司法拍卖的话,拍卖辅助公司、拍卖司法平台一般由法院指定,没有佣金费用。文章源自falvbiji.com远川行笔记-http://www.falvbiji.com/141.html

拍卖前会先公告30天,这段时间里有条件、有手段的可以广而告之。

起拍价不能低于评估价的7成,这个法院会问两边的意见。

起拍价就是底价(拍卖保留价)。

3、先说不动产流拍怎么办

1)首次拍卖

没人出价、或者出价都不够底价,没人接盘当然是流拍。虽然这时候债主也可以接受保留价抵债,但多数情况都会选再次拍卖。

搏一搏,翻一番。

2)二次拍卖

60天内会有二次拍卖,这里面有个说法,就是“起拍价降低”,

每次降幅不超过前次起拍价的20%,等于是降低底价换成交,清仓大甩卖。

要是这房子实在不行,二次拍卖又流拍,那法院可以考虑直接作价给你抵债。

你硬是不接受,就60天内开第三次拍卖。

3)第三次拍卖(动产没有第三次)

第三次还流拍,就没第四次了。

三次拍卖、两次降价都出不了手,这破房子再拍下去就不礼貌了,法院按规定也不让你拍了。

还有最后一条路,法院发变卖公告。公告60天,你必须考虑这是它仅余的出售机会。

到期还卖不出去,你又不接受抵债,那就真没其他办法,万策尽。

房产流动性低不是谁的错,法院得依法解封。

这是个比较麻烦的走向,所以很多人到这一步都会考虑拿房子抵债。

4、拍卖成交了

如果在任何一次拍卖中阶段成交了,不要急着半场开香槟,把下面的程序走完。

1)原则上

“成交后15日内交付余款,10日内送达过户裁定,再15日内不动产移交。”

2)实际上

原则上的几个时效规定,在实践中的概念略显不同,法条上看不出来。

拍卖成交后,接盘的买家全款付到法院账户,这样法院才会出《拍卖成交确认书》(相当于二手房买卖合同)《执行裁定书》《协助执行通知书》。

上面三文件,对接盘人非常重要,不用房主配合,房地产交易中心就能直接办房产过户和审税。

如果这笔钱要还好几个人,还法院还得提前拟好各方同意的分配方案。

这些都妥了,法院才会开始分钱。

5、你要特别注意

1)保全会过期

一定要小心,留意你的不动产保全查封期限。

房产查封的期限一般是两年到三年,但是从诉讼整个阶段结束到执行完成,很可能不止两年。

所以一定要记住,不能让查封状态失效,在过期前申请财产保全。

盯紧法官,他们可忙了,出了差错是自己的亏损。

切记,切记。

债务人一套房产上往往不止一个查封,如果你是首个查封或者排位靠前,那查封一断,你的顺位当然也就会掉到最后,这是坠痛苦的。

法官续封后,会出一份《财产保全执行情况告知书》。可以在上次查封到期之前,去房地产交易中心调出新的《不动产登记簿》。可以核实查封期限更新,也以防后面的程序需要这份材料。

2)不要相信时间期限

要注意一点,上面提到的各类期限,是从下面几份最高院的解释文件抄出来的。但是,实践中八成会有延长,放平心态。

最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定(2020修正)

最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定(法释〔2018〕15号)

最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定(法释〔2016〕18号)

一方面执行局很忙,另一方面各地具体情况不一,实践会遇到很多延误。

除非时间长到太过离谱,否则不用程序细节上纠结,跟法官闹不会有好果汁吃。

6、放平心态慢慢来

这篇简述对于大体把握司法拍卖流程来说,已经足够。但上面写的流程,算是大体比较顺利的走向。

要对方配合查封评估、没人提有效异议、没有中止执行等等。如果出现这些意外情况,都会显著拖延时间。

其间还有关于不腾房处理、估价异议、债务偿还方案等细节问题,以后再补充。

weinxin
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资深上海律师。主攻民商事纠纷、不动产、涉刑案件、公司顾问
 
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